ราคาอาคารเปลี่ยนแปลงตามความสูงได้อย่างไร?
ทำ Feasibility Study (ศึกษาความเป็นไปได้) อย่างไหน..ถึงจะเรียกว่าดี?
อะไรเอ่ย……ที่เวลาก่อสร้างไม่น่าประหยัดเลย?
ในโครงการก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องเจอะเจอกับใครบ้าง
มาเลิกใช้ C.P.M. กันเถอะ……!
โครงการก่อสร้างนานาชนิด มีระบบโครงสร้างการบริหารอย่างไร?

 ราคาอาคารเปลี่ยนแปลงตามความสูงได้อย่างไร?

 เป็นปัญหาที่หลายคนตอบไม่ค่อยได้ หรือหากตอบได้ก็ไม่ค่อยกระจ่าง เพราะความสูงกับราคาของอาคาร มักเป็นสิ่ง ไม่ค่อยตายตัว แต่หากจำเป็น ที่ต้องสรุปออกมา ก็อาจสรุปได้ว่า …. หากอาคาร ที่มีลักษณะ คล้ายกัน และมีพื้นที่อาคาร (Construction Area) เท่า ๆ กัน …. ราคาน่าจะแตกต่าง จากถูกที่สุด ไปหา แพงที่สุด ดังนี้ :
1. อาคาร 2-5 ชั้นถูกที่สุด เพราะระบบโครงสร้างเป็นระบบง่าย ๆ ธรรมดา พื้นที่หลังคา กับระบบสุขาภิบาล สามารถรวมกัน เป็นเพียง 1-2 ชุดก็เพียงพอ เพราะสามารถรวมกันทางตั้ง และระยะ ลาดเอียงได้ง่าย
2. อาคารชั้นเดียวแพงกว่าบ้านหลายชั้น เพราะอาคารชั้นเดียวจะมีหลังคาใหญ่กว่าอาคารหลายชั้น เมื่อเปรียบเทียบ กับพื้นที่อาคาร แต่บ้านชั้นเดียว อาจได้เปรียบว่า ไม่จำเป็นต้องมีบันได อาจทำให้อัตราส่วน ของพื้นที่ ประโยชน์ใช้สอย (Functional Area) มีมากกว่าอาคารหลายชั้นได้
3. อาคาร 5-10 ชั้นแพงมากขึ้น เนื่องเพราะเริ่มเป็นอาคารสูงแล้ว ระบบโครงสร้างเปลี่ยนไป (เช่นแรงลม เข้ามากระทบมากขึ้น จาก 80 Kg/sqm. มาเป็น 120 Kg/sqm.) ต้องมีถังน้ำบนหลังคา ต้องมีลิฟท์ ระบบอัดอากาศ ในบันได ต้องมีบันไดหนีไฟ อาจจะต้องมีหม้อแปลงไฟฟ้า การก่อสร้าง ต้องการความระมัดระวัง มากขึ้น เป็นต้น
4. อาคาร 10-20 ชั้นแพงขึ้นอีก เพราะว่าตอนนี้กลายเป็นอาคารสูงเต็มรูปแบบ แรงลม ซึ่งเป็นปัจจัย สำคัญ วิ่งเข้าปะทะเป็น 150-160 Kg/sqm. การก่อสร้างยากขึ้น เริ่มสร้างปัญหา กับบ้านข้างเคียง ต้องใช้อุปกรณ์ และเครื่องจักรขนาดใหญ่ ในการทำงาน
5. อาคาร 20-30 ชั้นแพงขึ้นอีก ถูกจำกัดเรืองความสามารถ ของผู้ก่อสร้างแล้ว อุปกรณ์การก่อสร้าง มากขึ้น เสาเข็มที่เคยใช้ เสาเข็มตอกหรือเสาเข็มเจาะระบบแห้ง (Dry Process) ซึ่งรับน้ำหนัก ได้ประมาณ 120 ตัน/ต้น ก็ใช้ไม่ได้แล้ว (เพราะต้องใช้มากเกินขนาดของฐานราก) ต้องใช้ เสาเข็ม เจาะเปียก (Wet Process) แทน การก่อสร้างยากขึ้นเป็นลำดับ ใช้เวลาก่อสร้างนาน ราคาวัสดุ- แรงงานเปลี่ยนแปลง อัตราเสี่ยงสูง ปัญหารอบด้าน (โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัญหาของคน) จะมีมากขึ้นและเป็นปัญหาใหญ่
6. อาคารสูงกว่า 30 ชั้น … นับในขณะนี้เรียกได้ว่าเป็นอาคารพิเศษแล้ว ทุกฝ่ายที่เข้ามาเกี่ยวข้อง ตั้งแต่เจ้าของโครงการ ผู้ออกแบบ ผู้บริหารการก่อสร้าง ผู้ส่งวัสดุอุปกรณ์ ผู้รับเหมาก่อสร้าง ต้องมีความสามารถ พิเศษทุกคน การขออนุญาตก่อสร้าง กับทางราชการยากขึ้น จำนวนที่จอดรถ ภายในอาคาร อาจต้องการ เกินกว่า 10 ชั้น ทำให้ต้องย้ายไปอยู่ใต้ดินบางส่วน หรือเพิ่มอุปกรณ์ พิเศษ เข้าไป
7. อาคารใต้ดิน นับเป็นอาคารที่แพงที่สุด เพราะต้องใช้วิทยาการเข้าไปต่อสู้กับธรรมชาติมากที่สุด ยิ่งสร้างลึกเท่าไร ราคาก็จะยิ่งแพงขึ้นเท่านั้น
…ทั้งหมดนี้เป็นการคาดการณ์ แต่น่าจะมีความเชื่อถือได้ไม่น้อยกว่า 70% 

 ทำ Feasibility Study (ศึกษาความเป็นไปได้) อย่างไหน..ถึงจะเรียกว่าดี?

 การทำ Feasibility Study หรือการศึกษาความเป็นไปได้ จะดีหรือไม่ ดูง่าย ๆ จากการที่เราถามปัญหา (What-If questions) แล้วเอกสารศึกษาความเป็นไปได้นั้น จะตอบได้หรือไม่ (ในเวลาอันรวดเร็ว) … หากตอบไม่ได้ หรือต้องใช้เวลามากมาย ในการหาคำตอบ แสดงว่าการศึกษานั้น ยังไม่สมบูรณ์ เพราะเมื่อโครงการ มีปัญหา Feasibility Study นั้น อาจจะช่วยไม่ได้ หรือช่วยได้ไม่ทันเวลา
คำถาม What-If ที่น่าสนใจอาจสมมุติได้ดังนี้
- ถ้าดอกเบี้ยลดลงเหลือ 14% จะเกิดอะไรขึ้น ?
- การเร่งงานก่อสร้าง จะเสียเงินค่าก่อสร้างส่วนโครงสร้างเพิ่มขึ้น 15% ได้เวลาคืนมา 2 เดือน คุ้มหรือไม่ ?
- ขายราคาเท่าไรถึงจะกำไร 28 ล้านบาท ?
- หากขายตารางเมตรละ 32,500 จะกำไรหรือไม่ เท่าไร ? ฯลฯ
การทำ Feasibility Study ที่ดีต้องมี Cashflow ประกอบด้วย และน่าจะใส่ข้อมูลไว้ใน Computer เพื่อเรียก มาใช้งาน ได้ตลอดเวลา …. แต่สิ่งที่ต้องระวังที่สุด คือการทำการวิจัยตลาด (Marketiong Research) ในงานก่อสร้าง เพราะงานก่อสร้างไม่ใช่ Consumer Product ทำให้เวลาวิจัยเก็บข้อมูลแล้ว ไม่สามารถ จะสรุปผลออกมา เป็นรูปธรรมได้ อาจเรียกว่า Marketing Report ที่ทำเพียงเก็บข้อมูลของคู่แข่งนั้น และนำเสนอเป็น Marketing Situation หรือสภาวะการตลาด ก็น่าจะพอแล้ว 

 อะไรเอ่ย……ที่เวลาก่อสร้างไม่น่าประหยัดเลย?

 สิ่งที่ไม่น่าจะประหยัดในการก่อสร้างทั้งหลายทั้งมวลก็คือ "รากฐาน" โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในกรุงเทพ มหานคร เพราะเมื่อเกิดปัญหาขึ้นแล้ว จะเป็นจุดที่แก้ไขยากที่สุด แก้ไขนานที่สุด และแพงที่สุด (นอกจาก จะไม่น่าประหยัดแล้ว เวลาก่อสร้างน่าจะ Serious มาก ๆ ด้วย แต่คนมักจะมองข้าม …. อาจเพราะถือว่า ไม่มีใครเห็น ก็ได้) 

 ในโครงการก่อสร้าง และอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องเจอะเจอกับใครบ้าง

 มีสุภาษิตโบราณว่าการจะทำอะไร "ต้องรู้เรารู้เขา" แต่บางครั้งเราก็ไม่ทราบว่า "เขา" ที่เราจะต้องรู้นั้น มีใครบ้าง เลยขอสรุป "เขา" ว่าน่าจะมีดังต่อไปนี้
1. เจ้าของโครงการ
2. ผู้ออกแบบ (สถาปนิก-วิศวกร-มัณฑนากร)
3. ผู้บริการการก่อสร้าง-วิศวกรที่ปรึกษา-ผู้ควบคุมงาน
4. ผู้รับเหมา (ทุกชนิด)
5. ผู้ส่งวัสดุ
6. สถาบันการเงิน
7. กรุงเทพมหานคร หรือ กรมโยธาธิการ
8. เพื่อนบ้าน (ที่คุณอาจทำความเดือนร้อนให้เขา)
9. ตำรวจ (จะมาจับคุณหากคุณทำผิดกฎหมาย)
10. รัฐวิสาหกิจด้านสาธารณูปโภค (ประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์)
11. ฝ่ายการตลาด (ฝ่ายขาย)
12. ผู้ซื้อ
เมื่อคุณรู้แล้วว่า "เขาเหล่านั้นน่าจะเป็นใครบ้างที่เข้ามาเกี่ยวกับชีวิตตนเองก็ต้องดำเนินการ ตามสมควร ให้ดีต่อไป … ครับผม 

 มาเลิกใช้ C.P.M. กันเถอะ……!

 C.P.M. ในที่นี้ไม่ได้แปลถึง Construction Process Management ซึ่งเป็นการให้บริการ บริหาร การก่อสร้างชนิดหนึ่ง แต่หมายถึงการวางแผนงานให้มีประสิทธิภาพชนิดหนึ่งคือ Critical Path Method
ทำไมถึงบอกให้เลิกใช้ C.P.M. ในการก่อสร้าง ก็เพราะว่าการวางแผนงานระบบ C.P.M. ยุ่งและยากเกินไป สำหรับคนทุกระดับ (ตั้งแต่เจ้าของงานผู้ออกแบบ ผู้ควบคุมงาน โฟร์แมน ช่วง และกรรมกร) อาจมีผู้วางแผน แล้วรู้เรื่อง เพียงคนเดียวใน 100 คน (ส่วนใหญ่ จะเป็นผู้บริหาร การก่อสร้าง) ซึ่งเป็นการ ผิดจิตวิทยามวลชน อย่างมาก …. เพราะการวางแผนที่ดีที่สุด คือการวางแผนโดยผู้ทำงานจริง เป็นคนวาง หรือร่วมวางด้วย แต่ในสังคมการก่อสร้างบ้านเรา ผู้ที่รู้เรื่อง C.P.M. หรืออ่าน C.P.M. เป็น มีน้อย …. แถมน้อยแสนน้อย ที่รู้เรื่องนั้น จำเป็นต้องมีเครื่องมือพิเศษเข้าไปช่วยตัว
หากว่างแผนงานอย่างสวยหรูแล้วไม่มีคนรู้เรื่อง แผนงานนั้นอาจเป็นเพียงเกสารหรูหรา ที่เอาไว้เข้าประชุม หรือแนบในรายงานเท่านั้น
1. Weekly Schedule (แผนงานประจำสัปดาห์) ให้ใช้ระบบ Bar Chart ที่คนทุกระดับ สามารถเข้าใจได้ และตั้งหน้าตั้งตาทำงาน หรือติดตามงาน โดยไม่ต้องกังวลกับคนอื่น เพราะ Bar Chart ไม่ได้แสดง การประสานงานของงาน (Activities) แต่ละชนิด
2. Monthly Schedule (แผนงานประจำเดือน) อาจใช้ระบบ Bar Chart หรือระบบ Flow Chart (เข้า Scale) ก็ได้ เพราะระบบ Flow Chart (เข้า Scale) จะเป็นแผนงานที่คน (เกือบทุกระดับ) เข้าใจได้ และแสดงการติดต่อ ประสานของงาน (Activities) และเมื่อจับเข้า Scale ก็จะแสดงระยะเวลา ที่ทำงาน โดยความยาวของเส้น (C.P.M. แสดงระยะเวลาโดยตัวเลข)
3. Quarterly (แผนงานประจำโตรมาส) น่าจะใช้ระบบ Flow Chart และ Bar Chart ที่แสดงถึง จำนวนงาน และจำนวนเงิน ที่ต้องจ่ายออก (หรือรับเข้า) ด้วย Bar Chart แบบที่แสดง จำนวนเงิน และจำนวนงานนี้ บางคนเรียกว่า S-Curve …. เพราะ S-Curve จะแสดงภาพรวม ของแผนงาน- งานที่ทำ- รายจ่าย
4. Yearly Or Entire Project (แผนงานประจำปีหรือแผนงานโครงการ) จะใช้แบบไหนก็ได้ (เช่น Flow Chart, C.P.M., Pert, P.D.M., etc.) แต่ไม่น่าจะเป็นระบบ Bar Chart เพราะหยาบเกินไป การพูดถึง ศัพท์เทคนิค มากมาย ในการวางแผนงานนี้ ไม่สามารถอธิบายให้ละเอียดได้ เพราะเป็นวิชาหนึ่งโดยเฉพาะ หากใครสนใจ น่าลองสอบถามกับผู้รู้ ข้างตัวท่านดูจะดีกว่า (ผู้บริหารการก่อสร้างทุกคนจะต้องรู้เรื่องนี้) 

 โครงการก่อสร้างนานาชนิด มีระบบโครงสร้างการบริหารอย่างไร?

 การก่อสร้างในบ้านเราตอนนี้มีหลายขนาดหลายชนิด บ้างก็ใหญ่บ้างก็เล็ก บ้างก็ยาก บ้างก็ง่าย การวางโครงสร้างการบริหารแต่เริ่มแรก จึงเป็นเรื่องที่สำคัญและจำเป็น หากวางผิดไปก็จะเป็น "ขี่ข้างจับตั๊กแตน" หรือไม่ก็ อาจจะเป็น "ขี่ตั๊กแตนจับช้าง" ไปได้ จึงขอรวบรวมโครงสร้างบริหารประเภทต่าง ๆ ดังนี้ (กรุณาดูแผนภูมิหน้าต่อไป)
1. โครงสร้างแบบธรรมดา ๆ เป็นโครงสร้างการสร้างบ้านหรืออาคารเล็ก ๆ ไม่มีอะไรวุ่นวายยุ่งยาก คือเจ้าของว่าจ้างทั้งผู้ออกแบบและผู้รับเหมาก่อสร้างโดยตรง และให้ผู้ออกแบบช่วยดูแลงานก่อสร้างเป็นครั้งคราว
2. โครงสร้างแบบข้าราชการ เริ่มมีการว่าจ้างผู้ควบคุมงานมาคุมงานหากผู้ควบคุมงานมีปัญหาก็ถามผู้ออกแบบโดยตรง
3. โครงสร้างแบบเอกชนทั่วไป เริ่มมีที่ปรึกษาเข้ามา และว่าจ้างผู้รับเหมาแยกส่วนจากกันเพื่อลด ค่าดำเนินการ-กำไร-ภาษี ที่ซ้ำซ้อน ตอนนี้อาจจะว่าจ้าง Consultant หรือ C.M. เข้ามาแทนที่ผู้ควบคุมงานแล้ว เพราะต้องการการบริหารที่ดีขึ้น หรือต้องการผู้แก้ปัญหาทางเทคนิคขั้นสูงขึ้น (C.P.M. = Construction Process Management ซึ่งเป็นผู้บริหารการก่อสร้างชนิดหนึ่งที่เน้นหนักด้าน "วิธีกรรมในการก่อสร้าง" ส่วนคำว่า C.B.M. = Construction Business Management ซึ่งเป็น C.M. ที่ทำหน้าที่เน้นหนักด้าน "ธุรกิจการก่อสร้าง")
4. โครงการใหญ่ที่ต้องการควบคุมแต่เริ่มแรก เริ่มมีการแยกระยะเวลาและการบริหารออกเป็น 2 ส่วนคือส่วนธุรกิจ และส่วนการก่อสร้าง เจ้าของงานอาจเป็น C.B.M. (Construction Business Management) เอง ทำหน้าที่จัดการด้านธุรกิจ-ภาษี-บัญชี-การเงิน-การตลาด-ฯลฯ ส่วนการก่อสร้างนั้นยังคงเหมือนกับโครงสร้างที่ 3
5. โครงสร้างแบบจ้างบริหารการก่อสร้างทั้งโครงการ (อาจเรียกได้ว่าเป็นการบริหารโครงการ) เพราะทั้งผู้บริหารการก่อสร้างจะเข้าไปประสานงานในระบบธุรกิจ และควบคุมในส่วนการก่อสร้าง ให้ C.B.M. และ C.P.M. เป็นองค์กรเดียวกัน
6. โครงสร้างแบบริหารเต็มรูปแบบ (Full C.M.) เปรียบเสมือนหนึ่งเป็นการจัดตั้งบริษัทรับเหมาก่อสร้างเฉพาะกิจ (บริษัทรับเหมา ๆ ทั่วไปประกอบด้วย 2 ส่วนคือเถ้าแก่ทำหน้าที่เรื่องหาเงิน-หางาน วิศวกรหรือเทคนิคเชียนทำหน้าที่ผลิตงานและจ่ายเงิน) โดยเจ้าของโครงการในที่นี้ทำหน้าที่เถ้าแก่เกี่ยวกับธุรกิจการเงิน และผู้บริหารการก่อสร้างทำหน้าที่ด้านผลิตผลงาน ทั้งคู่จะแบ่งผลประโยชน์กันและปิดบริษัทเฉพาะกิจ เมื่อโครงการแล้วเสร็จ โครงสร้างระบบ Full C.M. จะลดต้นทุนได้มาก ทุกฝ่ายมีผลประโยชน์มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะที่ผู้รับเหมาขาแคลน แต่มีข้อจำกัดสำคัญที่ว่า เจ้าของโครงการและ C.M. จะต้องรู้จักสนิทสนมกัน ต้องไว้ใจกันมากและต้องทำงานด้วยกันได้ ไม่เช่นนั้นจะเหมือนบริษัทที่หุ้นส่วนทะเลาะกัน ทำให้บริษัทล้มละลาย ….และโครงการก็ล่มสลายตาม 
 ... อ่านต่อ